国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
【乌镇声音】周鸿祎：没有攻不破的系统，未来要做到安全先行****** 近日，2022年世界互联网大会乌镇峰会在浙江乌镇举行。峰会期间，360集团创始人周鸿祎接受记者采访时表示，随着数字化发展，未来基本上所有问题都是基于数字化发展，软件里漏洞不能全部消除，必然导致“没有攻不破的系统”。“这种情况下，发展与安全应该并重。未来随着数字化发展，原来安全可以忽视或延迟一步，但未来安全要先行。” 记者：工信部数据显示，截至9月末，三家基础电信企业发展蜂窝物联网终端用户17.45亿户，已超移动电话用户数6586万户。怎么看待物联网用户超过了移动用户而产生的安全问题？ 周鸿祎：这个趋势一点都不惊讶。物联网设备不仅数目众多，而且都是无人值守的设备，可能是7×24小时在用。所以，物联网的数目可能是手机、电脑等加起来的一百倍以上。这个时代一定会来到，只不过是快和慢的问题。 物联网时代带来的安全挑战非常大：第一，每个物联网设备都是基于软件定义，所以物联网设备里也有很多漏洞；第二，物联网设备万物互联，可以把虚拟世界和物理世界连在一起，但反过来使得所有在虚拟世界里的攻击都会变成物理世界的伤害；第三，物联网设备数目众多，而且很多物联网设备都是通过5G链接、没有边界，过去想通过边界防护的方法也不可能了。 事实上，传统网络安全行业缺乏主动设计的碎片化思路已不再适用。因为总不能再给每一台物联网设备都配防火墙、装杀毒软件，这是典型的刻舟求剑的思路。所以，这就需要用新的顶层设计、新的方法来解决。其实，在物联网时代，只要通过足够多的数据探针，把在物联网设备上产生的安全流量、安全事件都汇总到一个中央大数据平台，从全网的维度进行集中研判、分析。在某个物联网设备被攻破之后，能够快速地看到，而且能够快速地应对。 记者：前段时间，西北工业大学遭遇黑客攻击。类似情况应该如何应对？ 周鸿祎：这种国家级攻击主要危害有两种：一是偷窃情报和数据，导致很多老百姓个人隐私泄露，又卖到暗网上，导致很多欺诈集团利用这些数据，给老百姓带来“切肤之痛”；二是国家级攻击瞄准对象是国家关键基础设施，比如，水电气、城市交通、能源、金融、教育、医疗等。 记者：后疫情时代，互联网发展前景如何？ 周鸿祎：数字经济和实体经济并不矛盾。它是要用数字化对实体经济进行改造，改造完以后实体经济也可以称为数字经济。这就意味着，传统的行业不要老去内卷或过度竞争、躺平，而是想一想如何用数字化进行流程再造、商业链条再造，从而产生创新的业务模式，这就意味着所有行业都值得用数字化再做一遍，这里就有巨大的机会。 记者：现在全国很多地方都在发展信创产业。如何避免同质化竞争？ 周鸿祎：信创产业非常重要，它是要把很多IT技术架构，从底层CPU主板内存硬件，到操作系统以及各种应用办公软件，都能实现国产化，防止将来在供应链上被其他国家“卡脖子”。所以，现在各地都在做不同的信创平台，这是非常有必要的。信创本身解决了一部分安全问题，至少解决了别人在供应链里利用给操作系统布设后门的问题。但信创同样面临着数字安全挑战，因为里面代码无论是利用开源代码修改，还是自己撰写代码，都会存在一些漏洞，有漏洞也一样会被人利用。所以，要保证信创体系应用软件操作系统安全，也需要建立起类似360安全大脑的这种大数据分析体系，能够把信创系统、信创设备中可能的安全攻击捕捉到。（记者 李政葳 刘昊） 快3平台地图 |
